Démarches administratives de la résidence secondaire
Publié le 25 décembre 2023
par Henri des Rieux
Bénéficiez d'un bilan patrimonial 100% gratuit !
Publié le 25 décembre 2023
par Henri des Rieux
Comme son nom le laisse penser, la résidence secondaire désigne un lieu où vous séjournez partiellement durant l’année.
Cet endroit, souvent assimilé aux vacances et à la détente, nécessite néanmoins d'accomplir plusieurs démarches administratives, afin de pouvoir en profiter en toute quiétude.
Examinons ces différentes formalités.
Si, au 1er janvier de l'année d'imposition, vous êtes propriétaire ou usufruitier de votre résidence secondaire (à savoir un bien immobilier à usage d’habitation, ainsi que ses dépendances), vous devez alors vous acquitter du paiement de la taxe d'habitation.
Vous devez également préciser les périodes d’occupation (ou d’inoccupation) de ce bien immobilier aux services fiscaux. *
N.B. : quand, pour des raisons professionnelles, vous utilisez un logement distinct de votre résidence principale, l'administration fiscale la considère comme votre résidence secondaire.
La taxe d'habitation prend en compte la valeur locative cadastrale du bien immobilier (à savoir le loyer annuel qui serait perçu si ce logement était loué).
Attention, le calcul de cet impôt dépend aussi de taux votés par les collectivités territoriales. Ces taux ne sont donc pas uniformes, et varient en fonction de l'emplacement géographique du bien immobilier.
En outre, les communes situées en zones tendues appliquent des majorations de leur taxe d'habitation, et plusieurs nouvelles communes pourront surtaxer les résidences secondaires en 2024.
Il existe plusieurs cas d'exonération de la taxe d'habitation pour une résidence secondaire :
- Si le propriétaire quitte sa résidence principale pour intégrer une unité de soins longue durée ou une maison de retraite.
- Le logement n'est pas habitable.
- Si le propriétaire loge dans sa résidence secondaire et non pas dans sa résidence principale par obligation professionnelle.
Comme la taxe d'habitation, la taxe foncière de la résidence secondaire se calcule en fonction de la valeur locative cadastrale de la résidence secondaire et d'un taux d'imposition déterminé par chaque collectivité territoriale.
Elle concerne les propriétaires et usufruitiers d'un logement au 1er janvier de l'année d'imposition.
Dans certains cas, il est possible d’être exonéré de la taxe foncière pour sa résidence secondaire :
- Exonération totale si le propriétaire est âgé de plus de 75 ans et perçoit une allocation de solidarité, comme l'allocation aux adultes handicapés.
Ces ressources ne doivent pas dépasser certains seuils définis à l'article 1417-I du Code général des impôts.
- Le propriétaire a réalisé des travaux de rénovation énergétique et sa résidence secondaire est un logement ancien : 3 ans d'exonération.
- Le logement est neuf : exonération de 2 ans à compter du 1er janvier qui suit après la fin des travaux.
- Logement neuf acquis avec un contrat de location-accession : 15 ans d'exonération.
- Demande d'exonération exceptionnelle en cas de difficultés financières.
N.B. : si l'actuel projet de loi de finances reste inchangé par le législateur, la taxe foncière va augmenter en 2024.
Si, au 1er janvier de l'année d'imposition, la valeur nette de votre patrimoine immobilier détenu en France et à l'étranger dépasse 1 300 000 euros (après déduction des dettes), vous devez vous acquitter de l'IFI (anciennement ISF).
Le patrimoine immobilier pris en compte par l'administration fiscale est à la fois matériel et immatériel (parts de sociétés immobilières et droits immobiliers, comme l'usufruit).
Si votre domicile fiscal se trouve à l'étranger, alors vous ne devez vous acquitter de l'IFI que pour les biens immobiliers que vous détenez en France.
Vous voulez louer votre résidence secondaire ? **
En outre, il faut obligatoirement réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant de louer votre bien.
Il existe 2 régimes d'imposition envisageables pour vos revenus locatifs :
- Le micro-BIC permet un abattement de 50 % sur les revenus locatifs perçus, s'ils ne dépassent pas le seuil 72 600 euros annuels***. En revanche, aucune charge n’est déductible.
- Le régime réel (sur option, puis automatique au-delà de 72 600 euros de revenus locatifs annuels), qui permet de déduire les charges de vos revenus locatifs.
Au-delà de 72 600 euros de revenus locatifs annuels perçus, vous pouvez en outre déduire les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition à crédit de votre résidence secondaire et bénéficiez d'avantages fiscaux relatifs à l'amortissement du bien et de son mobilier.
Le propriétaire d'une résidence secondaire n'est pas obligé de souscrire une assurance habitation. Pourtant, celle-ci est cruciale, car elle protège le bien contre les risques tels que les incendies, le vol ou les dégâts des eaux.
Elle est obligatoire si le bien immobilier est situé dans une copropriété.
Il est possible de trouver une assurance résidence secondaire pour votre bien immobilier, ou de demander une extension de garantie de l'assurance habitation de votre résidence principale.
Si vous comptez rénover votre résidence secondaire, ou la construire sur un terrain acquis pour l'occasion, vous devez d'abord obtenir un permis de construire.
Outre la taxe foncière et la taxe d’habitation, il faut payer la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.
Vous devez collecter la taxe de séjour si la commune où se trouve votre résidence secondaire applique cet impôt et que vous la louez pour des locations de courte durée (si vous ne passez pas par un service spécifique de réservation prélevant cette taxe).
Vous devez souscrire des abonnements aux réseaux de distribution d'eau, d'électricité et de gaz.
Si vous comptez séjourner dans votre résidence secondaire et faire du télétravail, songez à souscrire un abonnement Internet, capable de vous fournir une bonne connexion.
Enfin, pensez à mettre en place un suivi de courrier si vous recevez un courrier abondant à cette adresse, sous peine de voir votre boîte aux lettres déborde à votre retour, signalant de surcroît votre absence prolongée à d'éventuels cambrioleurs.
La plus-value désigne la différence entre le prix d'acquisition de la résidence et son prix de vente.
En cas de revente de votre résidence secondaire, vous serez imposable sur la plus-value générée à hauteur de 36,2 % (19 % de taux d’imposition et 17,20 % de prélèvements sociaux).
Si la plus-value après abattement dépasse 50 000 euros, le fisc applique une surtaxe par paliers : jusqu'à 6 % au-dessus de 260 000 euros.
Toutefois, un abattement s'applique à partir de la 5e année de détention du bien. Cet abattement est progressif : vous serez totalement exonéré d'impôt sur la plus-value si vous détenez votre bien depuis plus de 22 ans, et exonéré de prélèvements sociaux en cas de détention supérieure à 30 ans.
Il existe 2 moyens efficaces pour baisser l'imposition sur sa résidence secondaire **.
- En transmettre la nue-propriété à ses enfants et conserver l'usufruit (la jouissance de la résidence) jusqu’à son décès, ce qui réduira les droits de donation.
- Acheter votre résidence secondaire sous forme de société civile immobilière (SCI).
Attention, une location meublée est une activité commerciale, la SCI sera assujettie à l'impôt sur les sociétés.
Tout propriétaire (personne physique ou morale) doit remplir une déclaration de biens immobiliers sur impotsgouv.fr. Cette obligation vaut à la fois pour les logements, mais aussi pour les terrains, les caves, ou les boxs, les parkings...
Si, au 1er janvier de l'année d'imposition, votre résidence secondaire est inoccupée depuis plus d'1 an, vous devrez alors payer la taxe sur les logements vacants (TLV), voire une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).
Vous ne paierez pas de plus-value sur votre résidence secondaire si vous utilisez le produit de la vente de ce bien pour acheter ou construire votre résidence principale.
Il faut cependant utiliser ce capital dans les 2 ans maximum après la vente et ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale durant les 4 précédentes années.
** Pour réussir pleinement ce type d’opérations, mieux vaut faire appel à un gestionnaire de patrimoine, un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier.
*** L'administration fiscale modifie régulièrement ces seuils.
Pour examiner votre commentaire, nous sommes amenés à traiter vos données personnelles. Pour plus d'informations, consultez notre Politique de confidentialité.
Perlib est un courtier en assurances agréé par l'ORIAS N°21 002 727