Déficit foncier : comment en bénéficier ?

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Dans les grandes lignes, vous avez bien compris la notion de déficit foncier. Pour ce qui est de son fonctionnement, ce n’est pas encore gagné ! Rassurez-vous, nous allons tout vous expliquer…

Pour vous en parler, prenons un exemple ! Car rien n’est plus éloquent qu’un exemple concret…

L’exemple de Monsieur Tartempion 

Monsieur Tartempion veut réaliser un investissement financier. Il décide de placer en location un bien immobilier dont il est propriétaire. Le bien est loué « non-meublé », c’est à dire qu’il est placé en location nue. 

Vu la vétusté du logement, Monsieur Tartempion est d’abord contraint d’entreprendre certains travaux de rénovation à hauteur de 22.000 euros. Il pourra ainsi louer plus facilement son logement.

La première année, en 2022, Monsieur Tartempion est contrarié. Les loyers perçus, à hauteur de 20.000 euros, ne couvrent pas les charges qu’il a engagées. Avec le montant de ses travaux et celui de ses charges complémentaires à hauteur de 6 000 € (frais d’assurance…), le bilan de son investissement est négatif. Il est en déficit…

Fort heureusement, il peut bénéficier du dispositif fiscal du déficit foncier ! Lors de sa déclaration des revenus 2022, Monsieur Tartempion devra alors déclarer 20 000 € de loyers et 28 000 € de charges. Son résultat foncier imposable est négatif. On évalue son déficit foncier à 8 000 € (revenus fonciers – charges). 

Grâce au dispositif du déficit foncier, les charges sont déductibles de son impôt sur le revenu global. Monsieur Tartempion va donc réduire considérablement son impôt sur le revenu global. Le voilà qui retrouve le sourire…

À première vue, on vous le concède, le déficit foncier généré par un bien immobilier peut avoir tendance à affoler son propriétaire. Toutefois, l’investisseur aguerri trouvera son intérêt à dégager un déficit foncier. Au lieu de s’en inquiéter, nombreux sont les propriétaires qui cherchent volontairement à le créer !

Pourquoi créer un déficit foncier ? Parce qu’il aide le contribuable à absorber les charges liées à la rénovation d’un bien immobilier placé en location. Comme le dispositif prévu par la loi Pinel, le déficit foncier permet d’augmenter ses revenus en réduisant son impôt sur le revenu global.

La logique est la même que bon nombre d’investissements immobiliers. Le mécanisme consiste à réaliser un investissement locatif, valoriser son patrimoine, tout en réduisant ses impôts…

Calculer le déficit imputable des revenus fonciers

Vous l’avez compris, le déficit foncier est imputé sur le revenu global du propriétaire du bien immobilier. Mais que signifie « l’imputer sur le revenu global » ? Cela revient tout simplement à réduire son impôt sur le revenu. La part des charges supérieures au revenus fonciers est déductible du revenu du propriétaire foncier.

Pour imputer le déficit foncier sur son revenu global, encore faut-il le déclarer. Pour cela, le contribuable devra soigneusement remplir et adresser à l’administration fiscale le formulaire n°2044. Il reportera ainsi le montant du déficit foncier qui sera déduit de son impôt sur le revenu.

Mais comment calculer le déficit imputable des revenus fonciers ? Rien de plus simple…

D’abord, le contribuable doit impérativement évaluer le total de ses revenus fonciers bruts, mais aussi de ses intérêts d'emprunt et de toute autre charge liée à ce bien immobilier.

Ensuite, il pourra déduire les charges qui résultent de ses intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers. Si le bilan est négatif et qu’il obtient un déficit, alors il pourra déduire ce déficit des revenus fonciers des années à venir.

Enfin, le propriétaire foncier pourra imputer les autres dépenses (travaux, frais d’assurances) sur le revenu global net hors intérêts d'emprunt. S’il dégage un déficit foncier, ce montant sera déductible du revenu global, dans la limite du plafond de 10 700 euros.

Quelles charges déduire de mes revenus fonciers ?

Peut-on tout déduire de ses revenus fonciers ? Et quelles charges sont prises en compte dans le calcul du déficit foncier ? Montant des travaux, nature des travaux, intérêts d’emprunt, voici ce qui entre et ce qui n’entre pas dans le déficit foncier imputable.

Toutes les charges ne sont pas déductibles de vos revenus. Néanmoins, un certain nombre de dépenses entrent dans le calcul du déficit foncier et notamment :

• les primes d'assurance,
• les provisions pour dépenses, incluses ou non dans le budget prévisionnel voté par la copropriété,
• la taxe foncière,
• les intérêts et frais d’emprunt contracté pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien immobilier,
• les frais de gardiennage, de conciergerie et tout frais d'administration ou de gestion du bien (syndic, agence immobilière),
• les charges locatives,
• l'indemnité d'éviction ou de relogement du locataire,
• les dépenses de travaux de réparation et d’entretien liés à la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location.

Voyez, le dispositif du déficit foncier ne lésine pas sur les charges déductibles de l’impôt sur le revenu !

Pour autant, toutes les charges ne sont pas déductibles. Ainsi, les dépenses de travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduites de votre revenu global. De même, notez bien que les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers, mais en revanche pas de votre revenu global.

Déficit foncier : quels avantages fiscaux ?

Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation hors pair. On l’a vu, cet investissement immobilier performant permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôt. 

Mais il est un autre avantage que présente le déficit foncier. Cet investissement a une particularité, il n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. 

Là où, d’ordinaire, les avantages fiscaux des niches fiscales sont plafonnés à 10.000 euros par an, le dispositif du déficit foncier n’est pas concerné. 

Concrètement, qu’est-ce que ça implique ? C’est très simple, le propriétaire foncier pourra cumuler les réductions d’impôt des autres investissements immobiliers avec le déficit foncier. 

Si le déficit foncier est plafonné à 10.700 euros par an, ce plafond n’en reste pas moins souple. Ainsi, le déficit foncier sur une année qui dépassera ce montant, pourra être reporté sur les années d’imposition suivantes.

En résumé, le déficit foncier comprend de nombreux avantages fiscaux, notamment :

• des charges déductibles jusqu’à 10 700 euros sur le revenu global,
• le report du déficit foncier supérieur à 10.700 euros sur les années suivantes d’imposition,
• le cumul possible avec les avantages fiscaux d’autres niches fiscales.

Comment utiliser le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un investissement particulièrement intéressant fiscalement. Cependant, il ne peut être utilisé systématiquement avec tous les biens immobiliers. 

Pour en bénéficier, certaines conditions doivent être remplies quant à la nature du bien immobilier et son exploitation. Il appartient donc au propriétaire foncier de s’assurer :

• que l’investissement porte uniquement un immeuble à usage d’habitation ou transformé pour remplir cette fonction,
• que l’immeuble sera loué pendant une durée minimale de 3 ans,
• que ses revenus locatifs sont imposés en régime réel.

À ces conditions uniquement, le propriétaire pourra bénéficier du déficit foncier.

En revanche, le propriétaire foncier a tout à fait la possibilité de cumuler le déficit foncier avec les avantages fiscaux d’autres niches fiscales. Il peut donc faire fructifier son patrimoine au travers de nombreux investissements immobilier tels que les dispositifs loi Pinel, SCPI, LMNP…etc.

Déficit foncier et SCPI : quelle différence ?

Les deux sont compatibles ! Incroyable mais vrai, vous pouvez cumuler un investissement en déficit foncier et en Société Civile de Placement Immobilier, SCPI.

En effet, le déficit foncier est imputable sur le revenu global qu’il s’agisse de revenus fonciers en provenance de bien immobilier détenu en direct par le propriétaire foncier ou par une SCPI. 

Le déficit foncier est donc imputable sur les revenus fonciers d’une SCPI. On parle de SCPI en déficit foncier. Ce dispositif permet d’imputer sans limite sur le revenu global la part des charges d’entretien, de réparation et d’amélioration des biens immobiliers détenu en SCPI.

Pour autant, le déficit foncier et l’investissement en SCPI classique sont deux dispositifs distincts qu’il ne faut pas confondre.

L’investissement en SCPI concerne des biens destinés à être rénovés. Ce dispositif permet de déduire le montant des travaux du revenu global du détenteur de parts en SCPI, qu’il y ait ou non déficit foncier. 

Déficit foncier : quels sont les risques ?

Sous ses airs d’investissement immobilier parfait, le déficit foncier dissimule-t-il quelques vices cachés ? Quels sont les risques et inconvénients du déficit foncier, parlons franchement !

Certes le déficit foncier est un investissement immobilier globalement performant. Néanmoins, avant d’investir, assurez-vous d’avoir bien intégré les inconvénients suivants : 

• l’investissement doit porter sur un bien immobilier à usage locatif exclusif pendant une période de minimum trois ans,
• les dépenses de construction et d’agrandissement du bien immobilier ne sont pas déductibles de votre revenu global,
• les intérêts d'emprunt sont déductibles de votre seul revenu foncier : vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu global,
• le déficit foncier réduit à la fois l'impôt sur les revenus fonciers mais aussi les prélèvements sociaux.

Voici dans le détail les points à examiner avec une certaine vigilance avant d’investir en déficit foncier. Pour le reste, vous pouvez vous lancer les yeux fermés !

Pourquoi miser sur le déficit foncier ? On fait le bilan !

Alors verdict ? Le déficit foncier, bon ou mauvais investissement immobilier ? 

Pas de doute, c’est un excellent investissement immobilier. Par ailleurs, il sera d’autant plus rentable que l’investisseur est un important contribuable. Créer un déficit foncier permet de réduire ses revenus fonciers et donc réduire son imposition sur les revenus fonciers, comme sur le revenu global. En résumé donc, côté impôt, l’investisseur est gagnant sur tous les tableaux…