Défiscalisation Monuments Historiques : tout savoir sur ce dispositif !

Le principe de la loi Monuments Historiques

Rassurez-vous, la loi Monument Historique n’est pas seulement contraignante pour son propriétaire. Devenir propriétaire d’un monument historique est avant tout un investissement performant. Ce statut offre d’importants avantages, notamment dans le domaine fiscal…

C’est la loi du 31 décembre 1913 pour la conservation des monuments historiques, communément appelée loi Monuments Historiques, qui fixe pour la première fois les conditions du classement au titre des monuments historiques. 

Le dispositif monument historique est en fait un puissant mécanisme de défiscalisation. Il permet au propriétaire d’un immeuble classé ou inscrit aux Monuments Historiques, de profiter d’une importante réduction d’impôt. 

Concrètement, l’heureux propriétaire de cet immeuble d’exception peut déduire de son revenu global, et sans plafond, le montant du déficit généré par ce bien.

Cet avantage fiscal sans égal n’est accordé que si l’investissement monument historique implique des travaux de réhabilitation et rénovation. Lesdits travaux seront alors déduits de son revenu imposable sans aucune limite ni règle de plafonnement.

En échange de cette fiscalité favorable, le propriétaire de l’immeuble devra s’engager respecter à une obligation de conservation du bien pour une durée minimum de quinze ans. Il ne pourra ni le vendre, ni le transmettre pendant cette période.

En résumé ? La loi prévoit de nombreux avantages fiscaux en échange de la participation du contribuable à la conservation et la préservation du patrimoine historique français. 

Investissements concernés par la loi Monuments Historiques

N’est pas à l’initiative d’un investissement Monument Historique qui veut. Dans un souci de préservation et de conservation du patrimoine français, le dispositif Monuments Historiques est réservé aux contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4B du Code Général des Impôts.

Par ailleurs, ne nous leurrons pas, la loi Monuments Historiques s’adresse en priorité aux plus gros contribuables, dont les revenus importants sont fortement imposés. Il s’agit aussi le plus souvent de profils amateurs d’Histoire et de vieilles pierres, capables d’en assumer financièrement les charges et l’entretien.

L’investissement en lui-même doit concerner des travaux de rénovation ou de réhabilitation menés sur un bien classé Monument Historique ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. 

Ces travaux sont très règlementés. Ils doivent être préalablement autorisés, puis contrôlés par les services chargés des monuments historiques du ministère de la Culture : la Directions Régionales des Affaires Culturelles (DRAC).

Comment bénéficier de ce dispositif et à quelles conditions ? C’est ce que nous allons voir. Par ici, la visite se poursuit !

Les conditions de la loi Monuments Historiques

Pour pouvoir bénéficier de l’avantageux dispositif Monument Historique, il faut évidemment montrer patte blanche. S’il veut obtenir une défiscalisation, l’investisseur est tenu de remplir certaines conditions. 

La première condition est relative à l’immeuble. Le bien acquit doit être un immeuble classé « Monuments Historiques » ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMN).

Ensuite, l’investisseur doit impérativement conserver son immeuble pendant 15 ans minimum à compter de la perception de son avantage fiscal au titre de son investissement Monument Historique.

Le bien ne doit pas être détenu par une société (sauf pour une SCI familiale). L’investisseur est donc tenu d’en être le seul propriétaire. Il ne peut pas davantage mettre le bien immeuble en copropriété.

Enfin, la dernière condition tient à la nature et la réalisation des travaux. Les travaux ne peuvent concerner que la rénovation ou la réhabilitation du monument. De plus, l’investissement monument historique doit permettre de réaliser les travaux effectués par des artisans agréés pour les rénovations de monuments historiques. Le chantier sera donc supervisé par l’Architecte des Bâtiments de France.

À l’inverse, contrairement à l’investissement en loi Malraux, le dispositif Monument Historique n’impose pas de critère locatif. Il n’existe aucune obligation de transformer le monument classé en bien immobilier locatif.

Si l’investisseur décide d’en faire, entièrement ou partiellement, un bien locatif, il pourra le louer. Dans cette hypothèse, il doit s’agir d’une location à nue et à titre de résidence principale. L’investissement locatif peut être effectué sans conditions de ressources à toute personne ne faisant pas partie du foyer fiscal du propriétaire.

Si au contraire l’investisseur occupe le bien classé, alors il ne pourra procéder à une défiscalisation que dans la limite de 50 % des charges. 

Un avantage considérable, puisque la loi Monuments Historiques est la seule à permettre au propriétaire d’un bien immobilier de l’habiter et de défiscaliser dans le même temps.

Les avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques

En quoi l’acquisition d’un Monument Historique, ou d’un bien inscrit à l’Inventaire des Monuments Historiques, est-elle un investissement intéressant ? 

Au-delà de la valeur inestimable de ces biens d’exception, l’investissement monument historique est particulièrement rentable d’un point de vue fiscal.

« Défiscalisation » c’est le maître mot du dispositif Monument Historique et celui qu’il faut retenir de votre visite sur notre site.

Défiscalisation des travaux d’abord, puisqu’avec ce mécanisme, l’investisseur a la possibilité de déduire de son revenu global l’intégralité du montant des travaux de restauration sur un, deux ou trois ans, sans limite de montant, ni plafond.

Défiscalisation de vos revenus, puisque l’investissement monument historique permet la déduction fiscale du déficit foncier du revenu global, mais aussi des intérêts d’emprunt et des frais accessoires à cet emprunt.

Grâce à ce puissant dispositif de défiscalisation, le propriétaire d’un bien classé Monument Historique peut encore imputer les charges et déduire les primes d’assurance.

Ça y est, vous êtes perdu ? Pas de panique, on vous explique !

Retenez que la majorité des frais attribués à l’entretien et la rénovation du bien classé peuvent être défiscalisés. Pour autant, certaines charges sont déductibles des revenus fonciers (ou revenus locatifs) tandis que d’autres le sont du revenu global du propriétaire.

Ainsi, sont déductibles des revenus fonciers : les intérêts d’emprunt liés à l’achat du bien, les charges de restauration et d’entretien de l’immeuble, ainsi que les travaux de rénovation et de conservation.

Le déficit foncier est, quant à lui, déductible du revenu global.

Enfin, d’autres bénéfices fiscaux peuvent être alloués à l’investisseur en Monument Historique. Ce dernier concerne l’ouverture ou non du monument au public. Ainsi, le propriétaire pourra déduire :

•  50 % des charges si le bien n’est pas ouvert au public, 
• 100 % des charges si le bien est ouvert au public en partie ou dans son intégralité.

Ça y est ! Vous croyez avoir fait le tour de ce dispositif ? Vous pensez être arrivé au bout de cette visite ? Presque ! Il reste encore un avantage fiscal dont on ne vous a pas encore parlé. Approchez, approchez… On a gardé le meilleur pour la fin.

Loi Monuments Historiques et droits de succession

Le clou de la visite, l’atout phare du dispositif Monument Historique, c’est l’exonération des droits de donation et de succession pour les transmissions qui portent sur un Monument Historique.

Pour en bénéficier, les héritiers ou tout autre bénéficiaire à la succession doivent signer une convention avec les ministères de la Culture et du Budget. Cette convention précise les modalités d’entretien du bien, les conditions d’accès au public et le maintien des meubles dans le monument.

Par cette convention, les héritiers ou bénéficiaires s’engagent à respecter les conditions imposées par le statut de Monument Historique. Si l’une des conditions venait à être bafouée, la transmission du patrimoine serait alors soumise aux droits de succession.

Loi Monument Historique : quels sont les pièges à éviter ?

Vous avez visité le dispositif de fond en comble, de la cave au grenier. Il vous a paru très attrayant et oh combien intéressant fiscalement. En matière de défiscalisation, c’est vrai, il a de quoi vous convaincre…

Mais l’avez-vous bien observé dans le détail ? Cette grande bâtisse renfermerait-elle quelques secrets de nature à vous faire regretter votre investissement monument historique ?

Le premier piège consiste à sous-estimer l’engagement qu’implique l’investissement Monument Historique. Qu’il s’agisse de l’obligation de conservation pour une durée de 15 ans, ou de la convention d’exonération des droits de succession, ce monument est de nature imposante et vous ne pourrez pas facilement vous en séparer.

Il est d’autant plus imposant qu’il n’est pas un simple investissement financier. Propriétaire de Monument Historique, vous endossez la lourde charge de la conservation et l’entretien d’un élément du patrimoine français. 

Pour autant soyez en sûr, l’aventure vaut la peine d’être vécue ! L’investissement Monument Historique vous fera probablement vivre toute sorte de périples aux souvenirs historiques. Il vous faudra seulement une bonne dose de témérité et beaucoup de passion.

Pourquoi investir en Monument Historique ? On fait le bilan !

Nous arrivons dans les dernières pièces de ce dispositif. Celles qui permettent de prendre du recul sur le monument et de le percevoir dans son ensemble. Alors, que faut-il en retenir ?

Aussi imposant et monumental soit-il, impressionnant de nature, l’immobilier Monument Historique n’en reste pas moins le plus puissant des investissements. Son mécanisme de défiscalisation n’a pas d’égal et l’aventure qu’il vous promet de vivre est sans pareille.