La réduction d'impôt investissement locatif loi Pinel

Comment ça marche la loi Pinel ?

Pour commencer, il faut acheter un logement ! Le type d’acquisition varie selon l’année où vous bénéficiez du dispositif Pinel.

Pour profiter de la réduction d’impôts, le logement sur lequel porte votre investissement locatif doit être soumis à certaines conditions. Il doit s’agir :

• d’un logement neuf,
• d’un logement en l’état futur d’achèvement,
• d’un logement que vous faîtes construire,
• d’un logement ancien rénové (attention, les travaux doivent représenter 25% du coût total),
• ou d’un logement réhabilité et d’un local transformé en habitation.

Cependant, depuis le 1er janvier 2021, si vous voulez bénéficier du dispositif Pinel, une nouvelle condition s’impose à vous. Dorénavant, vous êtes tenu d’investir dans des logements situés dans un immeuble collectif. Les logements individuels et pavillonnaires sont donc exclus de la loi Pinel depuis le 1er janvier 2021.

Une fois votre logement acquis, il vous reste à le mettre en location.

Avec le dispositif Pinel, sachez que vous pouvez le proposer en location nue à votre famille si vous n’appartenez pas au même foyer fiscal. Ceci à condition que le revenu fiscal de référence du locataire ne dépasse pas le seuil réglementaire instauré par la loi Pinel.

En tant que bénéficiaire de la loi Pinel, vous avez l’obligation de louer votre logement à des particuliers dont les revenus n’excèdent pas un certain plafonnement. En effet, le dispositif Pinel est conçu pour donner priorité aux personnes de revenus modestes. 

En fait, une fois que vous avez acquis un bien qui correspond aux critères de la loi Pinel, vous n’avez qu’à déclarer votre investissement locatif pour bénéficier de cette fameuse réduction d’impôts. 

Loi Pinel : réduction ou crédit d’impôts ?

Le dispositif Pinel permet d'obtenir une réduction d'impôt. Il ne s’agit donc pas d'un crédit d'impôt. Si le montant de la déduction est plus important que celui de l’impôt, il n’y a rien à payer. Néanmoins, l’excédent sera perdu.

Qui a le droit à la loi Pinel ?

Toute personne qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier, préparer sa retraite et réduire ses impôts peut bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel.

Cela concerne tous les contribuables français, domiciliés en France, qui aspirent à devenir propriétaires d’un logement neuf ou intégralement réhabilité entre le 1er septembre 2014 et décembre 2024. 

Dans ces circonstances, l’acheteur s’engage à louer le logement acheté sous le dispositif Pinel pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. 

Accessible, le dispositif Pinel n’en est pas moins strict. Le non-respect des engagements locatifs par l’acquéreur peut entrainer la perte du bénéfice des avantages fiscaux. Il faut donc être vigilant et veiller à respecter toutes les conditions exigées par la loi Pinel.

Vous pouvez investir en tant que particulier, en tant que SCI ou en indivision. À vous de voir quelle solution vous convient le plus. Gardez bien en tête que c'est un investissement locatif longue durée , puisque l'acquéreur s'engage pour une durée de location de 6 ans minimum. 

Comment déclarer en loi Pinel ?

La paperasse… Le fléau ! C’est vrai, pour bénéficier de cette belle réduction d’impôts, il faut remplir attentivement sa déclaration fiscale. Et cela peut vite devenir fastidieux ! 

Pas de panique, la déclaration fiscale dans le cadre du dispositif Pinel se fait pas à pas. Rien de bien sorcier, il suffit de procéder par étape. Accrochez-vous, c’est parti…

Première étape : vous allez devoir compléter un formulaire d’engagement de location, c’est-à-dire la déclaration 2044-EB. Cette dernière permet de certifier auprès de l’administration fiscale que vous vous êtes engagé à louer votre bien immobilier pour une durée de location minimale de 6 ans. 

Ensuite, vous devez vous atteler à la rédaction d’un bilan foncier, avec notamment la déclaration 2044 ou 2044-SPE. Derrière ce nom barbare se cache un processus relativement simple. En fait, il suffit de compléter votre déclaration avec les loyers reçus, les charges, les frais et les taxes. 

Votre bilan sera soit négatif soit positif à la fin de cette étape. En fonction du montant obtenu, celui-ci s’ajoutera ou se déduira de votre revenu global imposable. 

Dans la rubrique « charges ouvrant droit à réduction d’impôts », vous pouvez ajouter la réduction annuelle d’impôt, dans la déclaration 2042-C. 

Il ne vous reste plus qu’à conserver tous les papiers administratifs, tels que la déclaration d’achèvement des travaux et tous les baux de location. Ainsi, en cas de contrôle, vous serez parés ! 

Comment défiscaliser en loi Pinel ?

La loi Pinel permet de défiscaliser jusqu’à 21% si votre investissement immobilier intervient dans un cadre locatif. C’est pourquoi la loi Pinel est avantageuse pour les personnes souhaitant investir. Cette loi fait preuve de grande souplesse, puisque l’acquéreur a le choix entre trois durées locatives : 6, 9 ou 12 ans. 

La défiscalisation en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022

Le montant de la réduction d’impôt dépend entièrement de la durée de location du logement de votre investissement locatif. La durée de location peut varier de 6, 9 à 12 ans. La prise de risques n’étant pas la même selon cette durée de location, le montant de l’exonération fiscale en dépend. 

Ainsi, pour un engagement locatif de 6 ans, l’acquéreur pourra bénéficier de 12% de réduction d’impôts, avec un montant maximum d’investissement de 300 000 euros, et une réduction d’impôts maximale de 36 000 euros sur 6 ans. 

Pour un investissement locatif de 9 ans, la réduction d’impôts pourra atteindre 12 % à 18%, avec un montant maximum de 300 000 euros et une réduction d’impôts maximale de 54 000 euros sur 9 ans. 

Si le bailleur décide de prolonger le bail de 3 ans en passant à une durée de location 12 ans, la réduction fiscale passe à 18%, pour un montant maximum de 300 000 euros et une réduction d’impôt maximale de 63 000 euros sur 12 ans. 

Attention, la loi Pinel est souple mais les conditions précitées ne seront plus applicables au-delà du 31 décembre 2022. Passée cette date, les modalités vont évoluer.

L’évolution de la défiscalisation sur 2023 et 2024

Rassurez-vous, le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’en décembre 2024. Cependant, il évolue et certaines conditions changent.

Parmi ces évolutions, les avantages fiscaux vont progressivement diminuer. Les taux de réduction d’impôts baissent en fonction de la durée de location de votre investissement locatif. Dès lors, pour un engagement de 6 ans, le taux passe à 10,5%, à15% et pour un engagement 9 ans et à 17,5% sur 12 ans. 

Il faut savoir qu’un projet de loi « Pinel + » est en cours à horizon 2023. La Ministre du logement Emmanuelle Wargon y travaille actuellement. Qu’annonce ce projet ? Une réévaluation à la hausse des taux de réduction d’impôts des investissements locatifs portant sur des logements qui respectent les conditions fixées par la nouvelle Réglementation Environnementale 2020 et les règles de qualité d’usage. À suivre…

Départements et collectivités d'outre-mer, quelle défiscalisation possible ?

Une fois n’est pas coutume, France métropolitaine et Outre-Mer ne sont pas logées à la même enseigne. En effet, dans les Départements et Collectivités d’Outre-Mer, les taux d’abattement fiscaux sont supérieurs. Pour une location de 6 ans le taux de réduction d’impôts s’élève à 23%, à 29% pour une durée de location de 9 ans, et 32% sur 12 ans. 

Est-ce que la loi Pinel est vraiment intéressante ?

La loi Pinel est un dispositif ouvert à tous ! Le but de l’investissement Pinel est d’encourager les Français à investir dans des biens locatifs, tout en bénéficiant d’un taux d’abattement intéressant. En résumé, la loi Pinel est une bonne affaire pour les acquéreurs… On vous explique !

Acquérir un bien sans apport, c’est possible avec la loi Pinel !

Et si vous décidiez d’acheter un bien sans apport financier ? Avec la loi Pinel, c’est possible !

Le dispositif Pinel permet à l’acquéreur d’emprunter de l’argent à une banque sans apport financier pour investir dans un bien immobilier à but locatif. La réduction d’impôts, auxquels s’ajoutent les loyers perçus, remboursent en grande partie cet emprunt. 

Moralité, vous n’avez pas de liquidité ? Vous avez néanmoins la possibilité d’investir dans le cadre de la loi Pinel. 

En effet, il est possible d’emprunter 100% du montant de votre investissement locatif. Vous pouvez donc compter sur un financement de A à Z : le prix du bien de l’immobilier, les frais de dossier… 

Pour cela, il suffit d’avoir une capacité d’endettement adaptée à l’investissement locatif que vous engagez. À vous de trouver le bien qui correspond à votre situation financière pour rentrer dans les clous du dispositif Pinel. 

Une grande variété de biens dans le cadre de la loi Pinel

La loi Pinel est souple et permet d’acquérir des biens immobiliers variés. Attention cependant, à ne pas vous tromper en investissant, car il y a des règles à respecter pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts. 

À propos du logement, retenez que seuls les biens neufs ou réhabilités sont éligibles à la loi Pinel. Concrètement, cela concerne les logements neufs ou vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA). 

À quoi reconnaît-on un bien neuf ? C’est un logement qui n’a jamais été loué avant l’acquisition : la construction est belle et bien finie mais le logement n’a jamais été occupé. 

Et que signifie un bien vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ? La vente en futur état d’achèvement consiste à acheter un bien avant la fin de la construction. Il implique que l’acquéreur s’acquitte des factures liées aux travaux. Le maitre d’œuvre continue donc de contrôler l’avancée des travaux. 

Vous pouvez donc décider d’investir sur des logements aussi variés que : 

• des logements non décents en vue d’une réhabilitation,
• des logements déjà réhabilités,
• des locaux transformés en usage d’habitation,
• des logements entièrement rénovés pouvant être assimilés à des logements neufs
• ou encore des logements en construction.

La loi Pinel offre un panel important de biens immobiliers sur lesquels investir. Lequel vous correspond le mieux pour bâtir votre patrimoine immobilier ? À vous d’en juger !

Cependant, tous les logements n'entrent plus dans le dispositif Pinel. Depuis le 1er janvier 2021, il n'est plus possible de convertir l'achat d'une maison individuelle ou pavillonnaire en investissement Pinel (au moins que vous n'ayez déposé un permis de construire en 2020). 

Où investir en loi Pinel ?

S’il est un point déterminant pour réussir votre investissement immobilier, c’est bien sa localisation. Il s’agit de la règle d’or de l’investissement immobilier. On l’appelle communément la règle des « trois E » : « emplacement, emplacement, emplacement ».

De cet emplacement dépend le succès de votre investissement Pinel. Souvenez-vous, la loi Pinel a pour objectif premier de favoriser la construction de logements neufs dans des « zones tendues », c’est-à-dire des zones où la demande de location est supérieure à l’offre locative. 

Il existe donc une cartographie de ces zones fournies par le gouvernement, déterminée dans le cadre de la loi Robien. Ainsi, plusieurs zones sont cartographiées reflétant la tension entre demande et offre. Actuellement, pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel, il faut donc investir dans les zones A, A bis et B1. 

Des constructions neuves dans des zones dites « très tendues » pour la loi Pinel

La zone A bis correspond à la partie du territoire français la plus tendue. L’offre est largement inférieure à la demande des locataires. 

Parmi les plus célèbres exemples, on peut bien sûr nommer Paris et 79 villes de la petite couronne : une douzaine de villes dans les Yvelines, une trentaines de communes situées dans les Hauts-de-Seine, une dizaine de villes en Seine-Saint-Denis et également dans le Val-de-Marne et Val d’Oise... 

C’est dans cette zone A bis que les besoins en termes de logements se font le plus ressentir. Ici, vous serez certain de louer rapidement votre bien locatif. 

Des constructions neuves dans des zones dites « tendues » pour la loi Pinel

La zone A fait partie des zones considérées comme « tendues » : elle correspond aux communes de la grande couronne parisienne et d’autres villes importantes. 

Avec la zone B1, qui regroupe des villes de plus de 250 000 habitants, la zone A est particulièrement attractive pour réaliser votre investissement Pinel. 

Par ailleurs, à l’inverse de la zone A bis, les zones A et B1 concernent des villes dont les prix d’achat sont raisonnables et les loyers accessibles. Ces zones proposent donc des biens faciles à la mise en location. 

Dans la zone A, on y retrouve les villes d’Ile-de-France, hors Paris et la petite couronne, ainsi que des villes de la Côte d’Azur et d’autres villes importantes, comme Lyon, Lille ou Marseille. La zone B1 regroupe quant à elle majoritairement des villes de plus de 250 000 habitants, comme Toulouse, Aix-en-Provence, Rennes, Nantes, Strasbourg et également les villes d’Outre-Mer… 

Des zones exclues de la loi Pinel

Avant 2020, il existait deux autres zones, les zones B2 et C. Elles ne sont désormais plus éligibles au dispositif Pinel. 

Dans ces zones dites « zones détendues », où l’on retrouve une offre locative variée et assez élevée par rapport à la demande, les logements ne sont pas éligibles à la loi Pinel. Vous ne pourrez donc pas défiscaliser si vous achetez un investissement locatif dans ces zones-là. 

Le zonage est régulièrement ajusté afin de s’adapter aux évolutions du marché immobilier. 

Ainsi, 1200 villes ont récemment été reclassées : des villes de la région lyonnaise ou marseillaise se trouvent maintenant en zone A et des villes qui se trouvaient en zone B2 ont été reclassées en zone B1. Près de 600 villes autrefois sous l’égide de la zone C ont grimpé des échelons et se trouvent maintenant en zone B1 ou B2. 

À vous de rester aux aguets avant de vous lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier locatif. Seul un achat dans la bonne zone pourra vous permettre de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel… 

Les paramètres de la loi Pinel changent selon le zonage

Le zonage est donc un critère phare à étudier avant d’investir dans un bien éligible au dispositif Pinel. C’est une condition déterminante de votre futur patrimoine immobilier et de la réduction d’impôts dont vous pourrez bénéficier. 

Selon le zonage où vous investissez, il y a un plafonnement de loyers à respecter. 

Vous devez également vérifier le plafond de ressources de la composition du foyer : selon les zones, il est plus ou moins élevé. C’est ce plafond qui permettra à un potentiel locataire d’accéder à votre logement dans le cadre de la loi Pinel.  

Dans la zone A bis, le plafond des loyers est limité à 17,55 euros par mètre carré. Pour choisir votre locataire dans votre bien immobilier, il vous faudra vérifier les ressources selon la composition de son foyer. 

Par exemple, si le bien immobilier que vous proposez est éligible au dispositif Pinel, votre futur locataire, s’il est seul, ne devra pas toucher plus de 38 377 euros de revenus annuels. S’il est en couple, le plafond des revenus annuels est de 57 357 euros. Et s’il a une personne à charge, le plafond atteint 75 188 euros. 

Dans la zone A, le plafond des loyers est de 13,04 euros par mètre carré. Tandis que les revenus annuels d’une personne seule ne doivent pas dépasser les 38 377 euros et 110 017 euros pour un foyer de quatre personnes à charge. 

Pour un logement situé dans la zone B1, le loyer ne doit pas excéder 10,51 euros le mètre carré. Les plafonds de ressources varient également selon la composition du foyer fiscal. Concernant une personne seule, le plafond est de 41 772 euros, contre 31 280 euros pour un couple avec quatre enfants à charge. 

Ces plafonds, encadrés par la loi Pinel, permettent de limiter les loyers et de rendre plus fluide le marché locatif. 

Comment calculer sa réduction d’impôt avec la loi Pinel ?

Pour effectuer le calcul de la réduction Pinel, il faut tenir compte du coût de revient du logement. Celui-ci inclut le prix de vente du bien, mais également l’ensemble des frais annexes : frais de notaire, TVA, frais liés au crédit immobilier, commissions versées aux intermédiaires, etc.
• 12 % en vous engageant sur 6 ans ;
• 18 % en vous engageant sur 9 ans ;
• 21 % en vous engageant sur 12 ans.
Pour rappel, si la durée d’engagement est de 12 ans, la réduction d’impôts de la loi Pinel s’élève à 2 % / an sur les 9 premières années, puis à 1 % / an sur les 3 années qui suivent.La zone dans laquelle se situe le bien n’a pas d’impact sur la réduction d’impôts. Elle influe seulement sur le plafonnement des loyers appliqués et des ressources du locataire.

Exemple de réduction d’impôts avec la loi Pinel

Prenons l’exemple d’un couple désirant acheter un appartement neuf à Saint-Denis, en Seine-Saint-Denis. Compte tenu de sa proximité avec Paris, Saint-Denis est classée en zone A Bis. L'appartement est vendu au prix de 225 000 € HT ; il a une surface de 45 m² et comporte 2 pièces. Il dispose également d’un petit balcon.

En ajoutant les frais liés à l'acquisition, le coût de revient de l’appartement s’élève à 245 000 €, soit 5 444 € / m². Il est donc inférieur aux plafonnements de la loi Pinel (300 000 € au total et 5 500 € au m²). La réduction d’impôt de la loi Pinel dépendra de la durée de l’engagement : 

• 29 400 € (4 900 € / an) pour un engagement sur 6 ans ;
• 44 100 € (4 900 € / an) pour un engagement sur 9 ans ; 
• 51 450 € (4287,50 € / an en moyenne) pour un engagement sur 12 ans.
 

Avantages de l’investissement loi Pinel : on fait le bilan !

Alors, si on fait le bilan, quels sont les avantages d’un investissement Pinel ? Ils sont nombreux. Souplesse, défiscalisation… ce dispositif Pinel nous révèle bien des surprises ! 

La défiscalisation avec la loi Pinel

Le dispositif Pinel permet à un acquéreur d’un bien immobilier de bénéficier d’une réduction d’impôts. Elle peut s’élever jusqu’à 21% du montant de l’acquisition pouvant atteindre la somme de 63 000 euros. 

La condition pour bénéficier de cet avantage est la mise en location du logement pour une durée de location minimum de 6 ans. Cependant la loi est souple, et vous pouvez parfaitement le louer 9 ou 12 ans. Plus vous louez longtemps votre bien, plus la réduction d’impôts sera importante. 

Tous les biens acquis depuis le 1er septembre 2014, en loi Pinel, sont éligibles à la défiscalisation. 

La loi Pinel propose des investissements immobiliers variés

Il existe, dans le cadre de la loi Pinel, un zonage qui dépend de l’état du marché immobilier : tendu ou non. Avec la loi Pinel, il est facile de comprendre ces zones et savoir où investir pour bénéficier de la réduction d’impôts. 

Une fois la zone choisie, entre la zone A bis, la zone A et la zone B1, vous n’aurez plus qu’à jeter votre dévolu sur un logement éligible à la loi Pinel. 

Depuis le 1er janvier 2021, seuls les logements situés en immeuble collectif sont éligibles à la loi Pinel. Maisons et pavillons individuels en sont exclus. 

La loi Pinel évolue avec la rénovation énergétique

Et si on combinait loi Pinel et écologie ? C’est tout à fait possible ! 

Dorénavant, lorsqu’on investit dans le cadre du dispositif Pinel, on doit respecter des critères liés à la performance énergétique du logement. Loin d’être contraignant, c’est au bénéfice de l’acquéreur : ces habitations consomment jusqu’à trois fois moins d’énergie qu’un logement mal isolé. 

Et devinez quoi, les locataires le savent ! Ils vont sans hésiter rechercher un logement performant énergétiquement. 

Actuellement, les logements dispositif Pinel doivent être titulaires du label BBC 2005 ou RT 2012, selon la date du permis de construire. 

Lors de la réhabilitation d’un logement, l’investisseur doit également détenir un des labels de performance énergétique : label HPE, rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009. Grâce aux travaux menés pour la réhabilitation d’un logement ancien ou un local destiné à usage d’habitation, l’investisseur qui acquiert ces labels ressort gagnant ! Si un logement est bien isolé, les demandes en location vont se bousculer. 

La loi Pinel permet de se constituer un patrimoine immobilier

Et si on faisait d’une pierre deux coups avec l’investissement Pinel ? Investir dans un bien immobilier permet bien sûr de se constituer un patrimoine immobilier, mais aussi de préparer l’avenir. 

Quand on arrive à la retraite, un complément de revenu, grâce aux loyers perçus, c’est profitable ! Et en plus, la loi Pinel permet de louer le bien à quelqu’un de sa famille, s’il n’est pas à charge. Faire profiter un de ses proches d’un logement confortable, avec un loyer plafonné, tout en investissant, c’est gagnant-gagnant !

En résumé :

• Le dispositif Pinel est un outil performant qui permet d’investir tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts
• La loi Pinel se caractérise par sa souplesse et sa variété : à vous de choisir sur quelle durée vous souhaitez investir et sur quel type de bien immobilier.
• Avec l’investissement Pinel, acquéreurs et locataires sortent gagnants et le marché locatif est plus fluide.